Haus in 91074 Herzogenaurach

Dieses Angebot ist auf den folgenden Themenportalen veröffentlicht

altbau-immo.de mittelstadt-immo.de

Lage

Das Mehrfamilienhaus befindet sich in Herzogenaurach, einer wirtschaftsstarken Stadt im Herzen Frankens in Bayern. Die Immobilie profitiert von einer bevorzugten Hanglage mit unverbautem Blick nach Süden, während die Ausrichtung zur Straße mit lediglich drei Fenstern für eine angenehme Wohnruhe ohne störenden Verkehrslärm sorgt.

Die Lage überzeugt durch ihre hervorragende Infrastruktur bei gleichzeitiger Wohnqualität. Das Stadtzentrum, vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sowie Discounter, Apotheken und Allgemeinmediziner sind bequem zu Fuß erreichbar. Familien profitieren von der unmittelbaren Nähe zu Bildungseinrichtungen aller Art – vom Kindergarten über Grund-, Haupt- und Realschule bis hin zum Gymnasium und zur Gesamtschule. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch eine fußläufig erreichbare Bushaltestelle gewährleistet, was die Immobilie auch für Bewohner ohne eigenes Fahrzeug attraktiv macht. Die Kombination aus zentraler Lage mit allen Annehmlichkeiten der städtischen Versorgung und der ruhigen Südhanglage macht diese Immobilie sowohl für Eigennutzer als auch als Kapitalanlage besonders interessant.

Objekt

Dieses attraktive Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1976 in bevorzugter Hanglage von Herzogenaurach wurde seit dem Erwerb 1993 kontinuierlich modernisiert und gepflegt. Das Objekt verfügt über eine Grundstücksfläche von 667 m² in attraktiver Hanglage mit freiem Südblick und bietet insgesamt 252 m² Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, verteilt auf vier vollständig möblierte Wohneinheiten über zwei Etagen.

Im Untergeschoss befinden sich eine 71 m² große Wohnung mit großzügiger Wohndiele sowie eine kompakte 46 m² Einheit mit Wintergarten und Fußbodenheizung. Das Erdgeschoss bietet eine 80 m² Wohnung mit Balkon und separatem Schlafzimmer sowie eine weitere 56 m² Wohnung, ebenfalls mit Balkon. Alle Einheiten sind derzeit vollmöbliert vermietet und generieren stabile Mieteinnahmen von circa 4.000 Euro monatlich (Kaltmiete circa 2.490 Euro zuzüglich Nebenkosten). Die Wohnungen können auch unmöbliert vermietet werden. Ab 2026 werden Wohnungen verfügbar, wobei die flexible Möglichkeit besteht, zwei oder drei Einheiten zu einer großzügigen Wohnung zusammenzulegen und für Eigennutzung umzugestalten.

Das Gebäude wurde in den vergangenen Jahren umfassend energetisch saniert. Im Jahr 2019 erfolgte der Einbau einer modernen Gas-Brennwert-Anlage mit Warmwasserspeicher sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke. In den Jahren 2020 und 2021 wurde die Fassade mit einer hochwertigen Multipor-Wärmedämmung von 80 mm Stärke versehen, wodurch sich der Endenergiebedarf auf hervorragende 41 bis 52 kWh pro Quadratmeter und Jahr reduzierte und die Energieeffizienzklasse A erreicht wurde. Eine 10 kW Photovoltaikanlage trägt zusätzlich zur erheblichen Reduktion der Stromkosten bei und ermöglicht eine günstige Stromversorgung für die Mieter direkt vom Vermieter zu aktuell circa 0,30 bis 0,42 Euro pro Kilowattstunde.

Die Infrastruktur wurde vor einem Jahr grundlegend erneuert. Sämtliche Kanäle, Wasserleitungen und Stromleitungen wurden ausgetauscht, Glasfaseranschlüsse für schnelles Internet sowie moderne Antennenleitungen installiert. Auch die Außenanlagen wurden aufgewertet mit neuer Fahrbahndecke und neu verlegten Gehwegen. Besonders zukunftsweisend sind die zu allen Stellplätzen verlegten Stromkabel für Elektrofahrzeug-Ladestationen, die das Objekt für die E-Mobilität optimal vorbereiten.

Zur Immobilie gehört eine Doppelgarage mit professioneller Hebebühne sowie zusätzliche Kellerräume, die sich hervorragend als Lager- und Hobbyräume eignen. Insgesamt stehen drei Stellplätze zur Verfügung, davon zwei Garagen. Die Wohnungen verfügen über moderne Ausstattung mit Einbauküchen, Isolierglasfenstern, hochwertigen Böden aus Laminat, Fliesen und teilweise Parkett sowie Security TV-Überwachung. Gartenbereiche können von den Mietern mitgenutzt werden, beispielsweise für den Anbau von Gemüse und Pflanzen.

Mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,5 ist das Grundstück in massiver Bauweise optimal ausgenutzt. Das Objekt eignet sich hervorragend sowohl als Kapitalanlage mit stabilen Mieteinnahmen und minimierten Betriebskosten durch Top-Energiewerte als auch zur Eigennutzung mit der Option auf flexible Raumgestaltung und Zusatzeinkommen durch vermietete Einheiten.

Ausstattung

Heizung & Energie:

+ Zentralheizung mit Gas-Brennwert-Technologie
+ 10 kW Photovoltaikanlage (Installation 2021)
+ Warmwasserspeicher
+ Fußbodenheizung in der 46 m² Wohnung

Fenster & Dämmung:

+ Isolierglasfenster
+ Multipor-Wärmedämmung 80 mm (kein Styropor)
+ Gedämmte oberste Geschossdecke

Außenbereich:

+ Balkon
+ Garten mit Südausrichtung
+ 3 Stellplätze mit E-Ladeinfrastruktur vorbereitet

Sonstiges:

+ Kellerräume
+ Glasfaseranschluss
+ Nur 3 Fenster zur Straße (minimale Lärmbelastung)

Garage & Nebenräume:

+ Doppelgarage mit Hebebühne (30 m²)
+ Speicherraum unter Garage (30 m²)
+ Werkstatt mit Lagerräumen (46 m²)

Sonstige Angaben

Die Käuferprovision beträgt 3,57 % des Kaufpreises inklusive 19% gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Provision ist mit notariellem Kaufvertragsabschluss verdient und nach Rechnungsstellung an uns zu zahlen. Die Weitergabe des Exposés an einen Dritten entbindet nicht von der Provisionspflicht dieses Angebots.

Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Die Grundrisse sind nicht maßstabsgetreu und dienen lediglich der Veranschaulichung. Das vorliegende Exposé ist als unverbindliche Information zu verstehen und kann nicht als Rechtsgrundlage herangezogen werden. Rechtskräftig ist ausschließlich der notariell abgeschlossene Kaufvertrag.

Für einen Besichtigungstermin und alle Informationen zur betreffenden Immobilie nutzen Sie einfach das obenstehende Kontaktformular. Bitte beachten Sie, dass wir nur Anfragen mit vollständig angegebenen Kontaktdaten (Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail) bearbeiten können.

Ein aktueller Energieausweis wird bei der Besichtigung vorgelegt, falls erforderlich.